Не откладывайте решение жилищных проблем на завтра!
Генеральный директор ГП НО «НИКА» Алексей Денисов:
НЕ ОТКЛАДЫВАЙТЕ РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ НА ЗАВТРА!
Решение квартирного вопроса для большинства нижегородцев неразрывно связано с необходимостью брать ипотеку. Отсюда такое пристальное внимание жителей города к тому, какие программы и процентные ставки действуют в этой сфере, в каком направлении развивается здесь ситуация.
Немалую роль в развитии ипотечного кредитования, его доступности сыграло государство, в том числе, и в нашем регионе: в конце 2003 года Правительство Нижегородской области в лице Министерства имущественных отношений учредило Государственное предприятие Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» («НИКА») для реализации Федеральной программы ипотечного жилищного кредитования на территории области.
Сегодня генеральный директор ГП НО «НИКА» Алексей Денисов рассказывает нашим читателям об итогах работы компании за первое полугодие 2010 года, о новых государственных ипотечных программах, делится планами на будущее.
- Алексей Юрьевич, каковы итоги первого полугодия 2010 года, насколько были востребованы ипотечные программы ГП «НИКА»?
- Этот период был для нас весьма насыщенным. С января по июнь текущего года был выдан 901 кредит на сумму 1 миллиард 23 миллиона рублей (средний размер кредита – 1 миллион 135 тысяч рублей). Кредиты выдавались, в основном, по программе «Стандарт». (Для сравнения – за весь 2009 год общий объем кредитов составил 981 миллион рублей).
И сейчас мы входим в пятерку поставщиков ипотечных кредитов по стандартам ОАО "АИЖК" по РФ.
Особенностью этого года стало то, что январь, время традиционного сезонного затишья, стал для нас «горячим» - за половину месяца было выдано ипотеки на 100 миллионов рублей (половина декабрьских показателей!). Это было связано с тем, что люди стали активнее интересоваться вопросами жилья, ипотекой. Многие приняли решение в ее пользу накануне праздников, и часть сделок перенеслась на январь. То есть стал реализовываться отложенный спрос, о формировании которого в кризис говорили аналитики. Сейчас же, в период отпусков, привычная сезонность вновь проявляется – начался характерный спад, но порядка ста кредитов в месяц мы продолжаем оформлять. И, по итогам 2010 года, планируем выдать кредитов на общую сумму полтора миллиарда рублей.
Говоря об итогах полугодия, следует подчеркнуть, что в лице АИЖК государство успешно выполнило задачу создания на этом рынке игрока, который задавал бы общий тон, выставляя такие условия по ипотеке, которые были бы, в первую очередь, интересны населению, чтобы на них ориентировались и другие банковские структуры. Игрока, устойчивого и стабильного. В кризисное время частные банки ипотеку выдавать перестали, среагировав на негативные тенденции. А АИЖК, государственная ипотека, осталось. И если в целом по области рынок ипотеки сократился в 6 раз, то у нас объемы выдачи кредитов увеличились в 2,5 раза. Ожидаем, что к концу 2010 года мы выйдем на такие же темпы роста, что были в середине 2008 года, то есть до кризиса.
- Каковы сроки рассмотрения заявок в ГП «НИКА»?
- От трех до пяти рабочих дней уйдет на принятие решение о выдаче кредита. А оформление всех документов - это еще одна-две недели.
- Планируете ли вы вывод на рынок новых ипотечных программ?
- Да, они у нас регулярно появляются. В апреле была запущена программа «Новостройка», по которой кредит предоставляется либо на этапе строительства жилья, либо уже после его окончания. Главное условие (помимо того, что жилье должно быть новое) – продавцом должно выступать юридическое лицо. Таким образом государство стимулирует развитие рынка новостроек. За первое полугодие 2010 года мы выдали по этой программе кредитов на сумму 80 миллионов рублей. Не так много, возможно, но это первое место по России.
Надо отметить, что сейчас обозначились те банки, которые хотят с нами сотрудничать по «Новостройке», а также по классической ипотеке. Это «Уралсиб», «Акбарс Банк», МБРФ банк, НБД-Банк, «Возрождение». И это важно – «НИКА», как региональный оператор АИЖК, видит одной из своих главных задач привлечь как можно большее количество банков для участия в своих программах.
Также с июля у нас появилась программа «Материнский семейный капитал». Если раньше мы кредитовали клиентов с материнским капиталом в рамках классической ипотеки, а средства государственного пособия шли на досрочное погашение кредита, то сейчас появилась возможность взять, например, часть кредита по классической ипотеке, а остальное оформить как кредит под сертификат. Таким образом, материнский капитал значительно увеличивает общую сумму кредита.
Стоит упомянуть и о новой программе «Переменная ставка», по условиям которой процентная ставка по кредиту устанавливается ежеквартально, в зависимости от той ставки ЦБ, которая была двумя месяцами ранее. Есть и ограничения – процентная ставка не может быть менее 5, но и не более 20 процентов годовых. Конечно, существует риск, что при увеличении ставки ЦБ платежи вырастут, зато, в случае ее снижения, они сократятся. Это рыночный механизм, по которому мы начнем работать с ближайшего августа.
- А есть ли у «НИКИ» собственные программы?
- Да. Помимо тех программ, которые исполняем по стандартам АИЖК, мы являемся участником областной целевой программы (в рамках «Классической ипотеки» и «Новостройки») – это корпоративная и социальная ипотека.
Суть корпоративной ипотеки в том, что работодатель, с которым обговаривается объем и лимит кредитования сотрудников, помогает им выплачивать часть процентов по кредиту. В результате изменений в федеральном законодательстве три процента от фонда оплаты труда можно направлять на погашение процентов по кредитам работающих, и отнести эти расходы на себестоимость. То есть, с них не будет платиться НДФЛ, ЕСН, и эта сумма не входит в налогооблагаемую базу при расчете налога на прибыль.
В социальной ипотеке участвуют те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий. В этом случае, областной и муниципальный бюджеты совместно в равных долях помогают выплачивать часть ежемесячного платежа в объеме 24 процентов. Кстати, у нас есть такие клиенты, которые одновременно участвуют в двух этих программах.
- Насколько работодатели охотно идут на корпоративную ипотеку?
- Мы сотрудничаем с различными предприятиями: мелкими (с количеством работающих не менее 10 человек) и крупными. Среди крупных, например, Арзамасский приборостроительный завод.
Сейчас ведем переговоры с Российским ядерным центром в Сарове, где около 600 сотрудников выразили желание участвовать в корпоративной ипотеке (из них 250 человек – по малоэтажному строительству).
Всего на данный момент кредит по корпоративной ипотеке получили около 50 человек, несколько сотен – в процессе оформления.
- Много говорится о том, что надо поддерживать непосредственно застройщиков, предоставляя им льготные кредиты. Планируете ли вы действовать в этом направлении?
- С начала года ОАО «АИЖК» ввело дополнительную программу «Стимул», по которой федеральное агентство готово выделять деньги, в том числе, и застройщикам. На днях достигнута договоренность с антимонопольной службой на ее реализацию. Как только будет получено письменное подтверждение, начнем действовать.
Отличие программы «Стимул» от «Новостройки» заключается в том, что по последней идет работа только по тем объектам, которые близки к сдаче. А, по условиям «Стимула», государство может участвовать на любой стадии строительства. Кстати, в рамках «Стимула» мы планируем отдельную программу по малоэтажному строительству. Но кредитоваться будут только проекты комплексной застройки.
Думаю, что уже в конце августа средства по данной программе АИЖК начнут поступать застройщикам. Последние начнут (или продолжат) реализацию своих проектов, а граждане получат уверенность, что новое жилье будет строиться, что его следует покупать. И это важно, ведь, если сейчас случится провал в возведении нового жилья, в дальнейшем это грозит дефицитом и ростом цен. А при планомерном развитии и заполнении рынка спрос и предложение будут соответствовать друг другу. Резких скачков цен не случится.
- Алексей Юрьевич, как вы считаете, можно ли говорить о том, что ипотека для большинства наших граждан доступна?
- В течение всего 2009 года в разных СМИ мы объясняли, что это так и есть. Когда говорили людям, что при кредите, допустим, в миллион рублей, ежемесячный платеж составит порядка 10 тысяч, а процентная ставка 10,5% годовых, они сначала не верили. А потом, понимая, что это стабильно, что это госпрограмма, приходили к нам на консультацию. В 2009 году, в разгар кризиса, жилищный вопрос отошел для большинства на второй план, а сейчас все возвращаются на круги своя, поэтому и обращений к нам стало больше.
При этом важен следующий момент. Учитывая, что платежи по ипотеке аннуитетные, то есть равны из месяца в месяц, какая бы инфляция не была (за исключением программы «Переменная ставка»), время играет на заемщика – деньги из года в год дешевеют, а зарплаты растут. В итоге, для семейного бюджета все легче становятся платежи по кредиту.
В 2005 году, например, средний размер ипотеки составлял 530 тысяч рублей, а средние ежемесячные выплаты – 6,5 тысяч рублей. Сейчас средний размер кредита - 1 миллион 100 тысяч рублей, а средние ежемесячные выплаты – 11 тысяч. Поверьте, через пять лет нормой будет месячный платеж в 15 тысяч, а те, кто платит 6,5 или 10 тысяч сейчас, так и продолжат это делать. Ставка ведь не меняется!
Если же будет досрочное погашение, то произойдет перерасчет, проценты на досрочную выплату не начисляются. И тут есть два пути – либо сокращение срока выплат, либо размера регулярного платежа.
- А если взять крайний вариант, когда заемщик, взяв ипотеку, работу теряет?
- Для таких случаев существует программа реструктуризации, которая начала действовать еще в 2009 году. Смысл ее в том, что, если заемщик не может платить по кредиту, ему дается льготный период на год, в течение которого он может восстановить свою платежеспособность. На данное время ему предоставляется дополнительный стабилизационный займ, который идет на уплату основного долга по жилищному кредиту. То есть выплаты по основной ипотеке не нарушаются. Таким образом, происходит легальное откладывание платежей на более благоприятное время. Конечно, потом все займы придется возвращать.
- Часто ставки по ипотеке в России сравниваются с зарубежными. На ваш взгляд, когда у нас будут желанные пара процентов годовых?
- Когда уровень развития экономики будет такой же, тогда, видимо, это и случится. Когда будет плавно вестись строительство, и стабилизируются цены на жилье. Но уже сейчас мы значительно продвинулись в этом направлении. Когда АИЖК только начинало свою деятельность, были привычными и 22 процента годовых. Агентство по своим программам ввело ограничение в 18 процентов, и остальные банки восприняли это в штыки – демпинг! Сейчас ставки ниже почти в два раза, и все к этому привыкли. Так что все развивается, движется, но постепенно.
Я надеюсь, что АИЖК будет со временем оттачивать свое мастерство, анализировать накопленный опыт, в результате чего станут появляться программы для разных слоев населения. Наверное, процентные ставки по кредитам со временем будут снижаться. Но ждать, когда это случится и откладывать приобретение жилья на потом, все же не стоит. Если есть необходимость и возможность – жилищную проблему надо решать. А государственная ипотека всем желающим в этом поможет!
Наталья Чернышева
