Информационно-аналитический портал о рынке недвижимости Нижнего Новгорода и Нижегородской области (16+)

Как избежать рисков, покупая квартиру на стадии котлована

02 Апреля 2015 просмотров: 1237
 

Один из самых рискованных, но и самых выгодных путей  решения жилищного вопроса – покупка квартиры на стадии котлована -  в доме, который еще только начинает строиться. Как при этом избежать ненужных осложнений и не стать обманутым дольщиком?

Отвечает директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова

- Одна из основных «серых схем» состоит в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) в будущем. При этом заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам.

Очень многие, в том числе нижегородские, застройщики используют предварительный договор вместо договора долевого участия в случаях, если у них есть проблемы с проектной документацией. Зачастую, если просто хотят сэкономить на расходах по регистрации долевого участия или же по каким-то причинам не хотят, чтобы у них было обременение на земельном участке. С фактом умышленного мошенничества при использовании предварительных договоров мы не встречались уже давно. Ранее действительно, осуществлялись неоднократные перепродажи квартир, если регистрация договоров участия не проводилась.

Следует отметить, что согласно действующему законодательству предварительный договор обладает всей юридической силой и единственный его реальный минус это отсутствие регистрации в ЕГРП. При этом, правда, предварительный договор должен включать в себя все условия основного договора, то есть он должен отражать все существенные условия договора купли-продажи, а именно четко описывать объект, оговаривать цену и сроки передачи.

В таком договоре обязательно должен быть указан срок для заключения основного договора (если срок не указан, предварительный договор считается заключённым на 1 год) и условия его заключения при необходимости.

При этом гражданам нужно понимать, что если до истечения указанного в предварительном договоре срока, ни одна из сторон не требует заключения основного договора, то предварительный договор считается утратившим свою силу. Отсюда: большой простор для «фантазии» застройщика, особенно если гражданин не вдумывался в условия предварительного договора. Мошенники могут получить деньги гражданина, «прокрутить» их, затем нарушить срок заключения основного договора, после чего по формальным основаниям предварительный договор утрачивает силу. Застройщик при такой «схеме» даже вернет деньги гражданину, ему это выгодно – готовое жилье он продаст дороже! Следовательно, гражданину самостоятельно нужно заботиться о своих правах и изучить договор, прежде чем подписывать. Во всем остальном предварительный договор также как и основной порождает права и обязанности сторон, и в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора ее можно к этому понудить в судебном порядке.

Что же касается перепродажи, то если уж гражданин согласился на заключение предварительного договора, то ему необходимо отслеживать права на свой объект, то есть контролировать ход строительства, периодически заказывать выписки из ЕГРП на предмет изменения прав на данный объект или на долю в праве. В случае, появления каких-то оснований полагать наличие прав третьих лиц на его объект, гражданину незамедлительно необходимо обратиться в суд с заявлением о признании незаконной сделки и наложением обеспечительных мер на спорный объект недвижимости.

Итак: в предварительном договоре необходимо четко указывать сроки, полно и достоверно описывать объект недвижимости, а также устанавливать штрафные санкции для застройщика за нарушение условий договора. Идеальным вариантом было бы обеспечение предварительного договора залогом объекта недвижимости.

В предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией. Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.

 

Вексель

Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу квартирой после окончания строительства.

Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?

Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения. Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить застройщика впоследствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве?? Можно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.

 

Самое надежное – договор долевого участия

Самый надежный способ покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства – договор долевого участия. Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.

Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия. Как избежать такого вида мошенничества? В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса. Гражданам, желающим приобретать строящиеся объекты, необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты. Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег.


Похожие материалы (по тегу)



Наверх